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よくあるご質問 不動産 土地 物件 賃貸 分譲 店舗 有効活用 関西 大阪 株式会社アーク

よくあるご質問をあつめました。他にご質問などありましたら、遠慮なくご連絡ください。

最近 ご主人が亡くなって一人暮らしになったAさん宅に訪問した当社営業マン、奥様はご高齢だったのですが、インターホン越しにお話をさせて頂き名刺を投函して帰りました。2-3日後奥様から相続のことで聞きたい事があるとお電話を頂き、大阪市内の某ホテルのロビーでお会いして直接お話をきかせて頂きました。そのお話の中のひとつに相続の分け方についてのご質問がありました。当社の協力会社の司法書士に説明いただきました。

相続は、誰でも出来る訳ではありません。相続できる人と、相続できない人がいるのです。 これは、法律で定められているので、相続したいといって勝手に相続人になる事は出来ません。この法律で決められている人を、法定相続人と言います。 この例外としては、遺言書に相続人として挙げられている場合があります。 相続人調査とは、遺言書の有無、そして相続人となり得る方の関係を調査して明確にすることを言います。相続人調査は、戸籍を取り寄せて厳密に行います。

法律で定められた相続財産の分配割合を法定相続と言います。相続は、相続人同士の話し合いで決めるのが、原則です。 法定相続通りに分配しなくてはいけない、という強制力はありません。しかし、誰かが自己主張を始めると、 まとまらないのも相続です。法定相続を前提に考えるのが、一般的には上手くまとまるようです。ここでは、 法定相続について説明致します。

法定相続においては、相続人になれる優先順位が定められています。

  ・第1順位の相続人としては、子供、孫、ひ孫です。
  ・第2順位の相続人としては、父母です。
  ・父母の両方が亡くなっている時は、祖父母です。
  ・第3順位の相続人としては、兄弟姉妹となります。

配偶者(亡くなった人から見た妻、または夫のこと)は、常に相続人となります。
法定相続のルールは、大きくは次に挙げる①~③となります。

  ① 第1順位である子供がいると、妻と子供が相続人となります。
  ② 第1順位である子供以下が、全くいない時は、第2順位である父母が相続人となります。
  ③ 父母より上の人達もいない時に、第3順位である兄弟姉妹が相続人となります。

つまり、違う順位の相続人は、同時に相続人にはならないということです。
例えば、、、

  ・亡くなった人に子供 (第1順位)がいれば、両親や兄弟姉妹は相続人にはなれません。
  ・亡くなった人に子供 (第1順位) がなく、両親・祖父母も含めて上の人(第2順位)も全て亡くなっている場合は、兄弟姉妹が相続人になります。

相続人調査をする場合、戸籍をもとに確認していく事が必須となります。

当社営業マンが訪問させていただいたときにお客様からのご質問の中で一番多いものは「この土地売ったらナンボ税金かかるんやろ?」「売ったらどんな税金かかるんや?」このようなお声をよく聞きます。そこで社団法人 大阪府宅地建物取引業協会が発行しております平成22年度版[あなたの不動産 税金は] から土地や建物を売った場合の譲渡所得の税金計算のしくみを抜粋いたしましたのでご参考にしてください。なお、法人様が所有の場合は計算方法がかわりますのでご注意ください。

個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。この課税対象となる利益のことを、税法上「譲渡所得(金額)」と呼んでいます。「土地建物を売った場合の税金」は、まずこの「譲渡所得(金額)」を正確に計算することから始めます。そして売却した土地建物の所有期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって、実際に納める税金を計算することになります。

「譲渡所得金額」は、譲渡による収入金額(譲渡価額)から、その不動産を取得した時の価額や取得に要した費用(これらを取得費といいます)、および譲渡に要した費用(譲渡費用といいます)を差し引いて計算されます。この「譲渡取得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除したものが税金計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。

課税譲渡所得金額の計算式

取得費

売却した土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)/購入の際の仲介手数料/購入の際に支払った立ち退き料・移転料/売買契約書に貼付した印紙税/登録免許税や登録手数料/不動産取得税/搬入費や据付費/建物等の取壊し費用などがあります。購入時の契約書、領収証によって確認します。実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の5%となります。

譲渡費用

土地や建物を売却するために要した費用で、売却に伴う広告費や測量費/売買契約書に貼付けした印紙税/売却に伴い支払う立ち退き料/建物等の取壊し費用などがあります。

特別控除

これは国の政策的な配慮によって設けられているもので、居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除、特定住宅地造成事業等のために土地等を売った場合の1,500万円の特別控除などがあります。


前述の算式によって課税譲渡所得金額を求めたら、次に譲渡した土地建物の所得期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算の方法によって税額を計算することになります。そこで、まず譲渡した土地建物の所得期間を区分する必要があります。 具体的には土地建物の譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分されています。なお、ここで注意してほしいのは、所有期間5年というのは、その土地や建物を購入した日から売った日までの期間で計算するのではなく、譲渡した日の属する年の1月1日現在で判定するということです。

譲渡した年の1月1日における所有期間が
・5年を超える場合…長期譲渡所有 ・5年以下の場合…短期譲渡所得

上記によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得とを区別するわけですが、その場合に取得した日とか譲渡した日というのはどういった基準で判定するかが問題となってきます。 取得の日は原則として次の基準とされます。

 ・購入の場合→引渡しの日(売買契約の効力発生の日によることもできます)
 ・請負工事により建物を建築した場合→引渡しの日
 ・自営工事により建物を建築した場合→建築の完了の日

なお、贈与とか相続による取得は、修得時期を引き継ぐこととされています。

長期譲渡所得の税金の計算

長期譲渡所得(所有期間5年超)にかかる税金は、課税長期譲渡所得金額に、一律20%(所得税15%・住民税5%)の税率を乗じて計算されます。

課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%・住民税5%)
=所得税額および住民税額

短期譲渡所得の税金の計算

短期譲渡所得(所有期間5年以下)にかかる税金は、課税短期譲渡所得金額に39%(所得税30%・住民税9%)の税率を乗じて計算されます。

課税短期譲渡所得金額×39%(所得税30%・住民税9%)
=所得税額および住民税額

なお、国等に対する土地等の譲渡の場合には税率が20%(所得税15% 住民税5%)となります。

(社団法人 大阪府宅地建物取引業協会発行 平成22年度版『あなたの不動産 税金は』より)


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